#820 - Braut sich da bei den offenen Immobilienfonds was zusammen?

Wissen Schafft Geld - Aktien und Geldanlage. Wie Aktienmärkte und Finanzen wirklich funktionieren.

Der Fondsanbieter Union Investment wertete den Anteilspreis eines Ihrer offenen Immobilienfonds gleich um 17 Prozent ab. Anders als Wettbewerber konzentriert sich das Fondsmanagement weitgehend auf Wohnimmobilien hierzulande.

Vorausgegangen war, dass Immobilienexperten die rund 1.000 im Portfolio enthaltenen Objekte im Rahmen einer Sonderbewertung neu eingeschätzt hatten.

Viel Spaß beim Hören,Dein Matthias Krapp(Transkript dieser Folge weiter unten)

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TRANSKRIPT dieser Folge (autom. generiert): Ja hallo herzlich willkommen hier ist wieder der Matthias und heute wieder mal der eine aktuellen Folge Wissenschaftsgeld, denn am Dienstag hatte ich ja mal eine alte Folge eine der allerersten eingestreut und ich erlaube mir mal hin und wieder immer wieder etwas ältere Folgen herauszusuchen um das Wissen nochmal aufzufrischen, für diejenigen, die schon von Anfang an dabei sind und für die, die neu dabei sind, dass sie dies auch gehört haben, weil ich ja leider nicht nachvollziehen kann, wer diesen Podcast wann hört, ob er alle Folgen hört, ob er schon lange von Anfang an dabei ist, was er verinnerlicht hat, was er nicht verinnerlicht hat und das ist extrem wichtig, sich wirklich auf das elementare und wichtigste konzentrieren zu konzentrieren und alles andere wirklich komplett auch so vorzulassen. Die Finanzwelt ist extrem komplex, es gibt extrem viele Produkte, es ist extrem spannend, sich das alles anzuhören und dann herauszufinden und zu suchen, welche denn jetzt die neue Stecknadel wird und welche Anlageform mir gerade aktuell spannend sein könnte für die nächsten Wochen und Monate, um dann diesen Gewinn auch mit einzustreichen, um dann natürlich wieder das nächste Interessante zu suchen. Aber seit gewiss, ich bin jetzt 41 Jahre lang dabei und natürlich bin ich auch nur ein in Erfüllstrichen normaler Mensch und habe auch mal wieder Ideen und Gedanken und muss mich selber davor schützen bzw. man darf es dann nicht übertreiben, weil ich weiß ja, dass doch der eine oder andere oder viele viele viele immer noch ihre kleinen Privaten, ich sag mal Las Vegas Ecken haben, wo sie dann halt eben doch noch was anderes machen und spekulieren. Der eine nennt es dann Core Satellite Strategie, also das Hauptinvestment und nebenbei so ein paar Satelliten, der andere so wie ich den nennt es dann einfach Las Vegas Ecke, wo da ein bisschen rumgezockt oder spekuliert wird oder Meinung oder Beimischung getätigt werden, die vielleicht dann doch ganz interessant wären. Aber auf lange Sicht ist nun mal, wenn man das Ziel vor Augen behält oder bleiben die Anlageklassen Aktien, Anleihen, Immobilien, die interessant sind, wobei Immobilien halt eben nicht liquidierbar und flexibel sind und Aktien und Anleihen hingegen schon, Aktien die besten und höchsten Renditen bisher gebracht haben und auch von einer reinen Logik das weiter versprechen, auch wenn viele vielleicht auf Kryptowährungen jetzt noch setzen und sagen, das fehlt noch. Kryptowährungen haben nach wie vor keinen eigenen intrinsischen Wert, auch wenn die knapp sind und bauen letztendlich einzig und alleine auf Vertrauen auf. Und ich kann als sei mal, wie soll ich denn ausdrücken? Mir fällt gerade nicht das passende Wort ein, als verantwortungsvoller und ja, wie soll ich das noch weiter sagen, solider oder wie auch immer, Vermögensmanager, der für fremde Menschen auch einiges an Verantwortung zu tragen hat, nicht dazu raten, im großen Stile auch in Krypto zu investieren, weil es ist keine Investition, es ist die Hoffnung und der Glaube und das Vertrauen, dass aufgrund der Knappheit und der Bedingung diese Währung steigen wird. Das macht Dora sein. Das kann aber auch anders kommen. Das wissen wir halt eben nicht und wenn dort zu große Beträge bis jetzt sind, um eine solide Finanzplanung und Lebensplanung aufstellen will, dann hat es damals erstens nicht zu suchen und gehört dann halt eben wieder in die Las Vegas -Ecke. Und in die Las Vegas -Ecke gehören halt eben nur wenige einstellige Prozente, wenn überhaupt, Vom gesamten Vermögen natürlich. Und das Thema Edelmetalle ist auch mal wieder eine Frage, ist auch ein emotionales Thema, genau wie Immobilien. Manchmal ein emotionales Thema ist, wenn es darum geht, Immobilie eingenutzt oder Immobilie als Kapitalanleger. Und wenn als Kapitalanleger, ist es dann die Frage, direkt Erwerb oder über einen offenen Immobilienfonds. Und somit komme ich auch zum heutigen Thema, bevor ich noch kurz das Thema Edelmetalle anreise, was auch immer wieder hin und wieder mal gefragt wird, soll ich mir noch Edelmetalle kaufen, wo ich ihnen sage, okay, Armo, so wissen du kaufst gerade auf dem Höchststand, das ist aber nicht so der Verlauf wie im Aktienmarkt, da kann man auch auf dem Höchststand kaufen, weil es häufig dann noch weiter nach oben geht. Bei Edelmetallen ist es halt eben so, dass sie langfristig gerade Gold auch nichts anderes als ein Inflationsschutz sind und alles andere ist dann Timing und Timing ist Glück. Ich selber habe auch prozentual Gold in Form von Münzen und Barren, aber da war es halt eben so sehr früh gemacht, sehr günstig gekauft und trotzdem noch eine ansehnliche Rendite, die aber trotzdem gefühlten 500 Euro pro Unze, weil es schon so lange her ist letztendlich auch nur in einem Verstrichen irgendwo eine Rendite von 8 % jetzt liegen, weil halt eben ich schon sehr, sehr, sehr lange im Bestand habe und dann 50 im Vergleich zu 2300 Watt ever. Das ist super anhört, aber habe ich dann die Zeit und die Rendite umrechnet sind dann an Verstrichen auch nur 8%. Hätte ich also auch mit Aktien machen können und ich hatte damals das Glück, das mit 500 zu kaufen und das heißt nicht, dass ich das Glück das zweite Mal auch habe, wenn ich jetzt wieder Gold kaufen würde. Und ich komme jetzt damit noch mal auf das Thema Immobilienfunk zurück und hatte ja gerade gesagt, dass dann doch welche immer wieder meinen, sie müssten auch im Immobilienbereich noch investiert sein und ja, verwundere ich doch eher das Thema "nehmende eingenutzten Immobilien", wenn man da mehr machen möchte, eine Direktinvestition, weil da habe ich in Anführungsstrichen was in der Hand. Ich kann es anfassen. Ich habe es im Grundbuch stehen. Ich kann das wahrscheinlich besser beurteilen als wenn ich. Und das ist das heutige Thema nochmal kurz. Ausweiche auf Alternativen, wie es gerne immer noch verkauft wird und zwar offene mobilen Fonds. Und wir sehen immer und immer wieder gerade im Bereich, sage ich mal vom Volksbankbereich oder auch Sparkassenbereich, dass den Kunden dann auch offene mobilen Fonds beigemischt werden. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Kunden alle, die die Post, die wir sehen, immer gesagt haben und gefragt haben, ich möchte auch einen offenen Immobilienfonds haben, sondern sie wurden eigentlich verkauft. Was ja auch plausibel ist, weil ich habe dann Aktien, ich habe Online und ich habe auch noch Immobilienfonds mit im Portfolio. Ja, man muss aber berücksichtigen, dass diese Immobilienfonds zwar eine breite Streuung haben, entweder im Wohnimmobilienbereich oder im Gewerbimmobilienbereich, Aber auch die Gesellschaften, die diese Gelder einsammeln, letztendlich die gleichen Kosten haben, wie im Privatinvestor, sprich kaufen Nebenkosten, laufende Kosten, Verwaltungskosten, all das muss mit bezahlt werden und muss auf der anderen Seite später auch wieder verdient werden. Man suggeriert die Stabilität und auf der anderen Seite sieht man dann die sogenannten tollen Renditen, Renditen dieser offenen Mobilfonds, die aber langfristig gar nicht so toll sind, sondern deutlich, ich sage mal, 50 Prozent unter den Renditen von Aktienanliegen, Aktienrenditen liegen und aktuell auch nicht viel besser sind als Tagesgelder, Festgelder oder Anleihen mit ihren 3, 3 ,5, 4 Prozent. Ja, und allein deswegen würde ich als Neuanleger momentan nie darüber nachdenken oder oder mir offene Immobilienfonds verkaufen lassen und wir wissen ja alle, dass es da schon die ein oder anderen Immobilienfonds Krisen gegeben hat und dass es nicht ausgeschlossen ist, dass das vielleicht auch mal irgendwann so wiederkommen könnte, denn die ersten Anzeichen gibt es mittlerweile und das ganze fing ja schon im letzten Jahr an, dazu hatte ich glaube ich auch einen Podcast gemacht und zwar ging es da um einen Immobilienfonds, einen offenen Immobilienfonds aus Österreich, der dort geschlossen wurde und zu aller Überraschung die Anteilsrücknahme eingestellt wurde. Ja, Vor zehn Jahren hatten wir schon mal, also 2013 hatten wir schon mal das große Problem, dass über, ich glaube, elf oder zwölf offene Immobilien in Deutschland geschlossen wurden, in die Abwicklung geschickt wurden, dass Anleger dort massives Geld verloren haben und jetzt kommt das Ganze aufgrund der steigenden Zinsen mit den ganzen Sachen, die drum herum dranhängen, wieder so langsam hoch, wie gesagt, in 2023 war es dann der Semperial Estate. Jetzt kam vor kurzem die neue Meldung, obwohl es ein etwas anderer auf einer Immobilienfond ist und da nämlich ein Wohnimmobilienfond von der Uni Emo, der Uni Emo Wohnen ZPI, der über Nacht um 17 Prozent abgewertet worden ist und dort werden natürlich entsprechend dann auch irgendwelche Investoren investiert sein und dieser Wohnen, ZBE investiert, Schwerpunkt gesich halt wie das WhatsApp in deutsche Wohnimmobilien im B -Lagen und hat mit Problemen zu kämpfen, die sehr speziell, aber trotzdem alle anderen Sachen auch treffen kann. Objekte sind alt, etliche Renovierungsbedürftig, Leerstand ist hoch, Mietverträge sind nicht indexiert. Jetzt wollen die Menschen da raus, weil ich wieder bessere Zinsen bekommen kann. Ja, dann kommt momentan die Situation, dass immer mehr aufgrund der Meldung von Österreich und jetzt wahrscheinlich auch ihre Verkäufe anmelden. Es ist ja nicht mehr so einfach wie früher. Man hat erst mal eine Schwerfrist von zwei Jahre, dann gibt es einen Altbestand, da kann ich 30 .000 Euro verkaufen und wenn ich die zwei Jahre drin habe, dann kann ich jetzt, sag ich mal, mit einer Frist von einem Jahr die Antaltsrückgabe kündigen und ich würde mir, sollte ich offene Immobilienfonds haben in meinem Depot, wirklich mal ein paar kritische Fragen aufstellen und die meinen damaligen Berater jetzt stellen, wie es mit dem Fonds aussieht und ich würde mir da vielleicht auch eine zweite Meinung einholen, weil Wer geht schon zum Proser, wenn er mit der Person nicht zufrieden ist und sagt, das gefällt mir gar nicht, was meinen Sie denn dazu? Dann wird er natürlich sagen, nee, das ist alles richtig und gut und ist vielleicht der neueste Hype oder das macht man heute so. Also von daher, wie gesagt, würde ich da vielleicht ein unabhängigen dritten Fragen oder mich informieren über diesen Fond, was dort gerade berichtig wird, wie hoch die Liquiditätskote beispielsweise aktuell bei dem Fond ist, wie die Vermietungsstände aussehen, vor allem wie hoch auch die Verschuldungskote bei diesem Fond ist. Das könnten Hinweise und Signale sein und dann muss man vielleicht mal auch ins bitteren Apfel beißen oder wie das auch immer heißt und sich vielleicht doch dazu entscheiden zu verkaufen. Vielleicht hat man ja noch einen Gewinn, wenn man die Ausstattung darauf rechnet, vielleicht gehen wir mit plus, minus, Null raus, wo es könnte durchaus sein, dass sich hier ein paar Sachen anbahnen, das verstärkt die Menschen dort wieder aussteigen und sagen, ich suche mir eine Alternativen, wo ich flexibel bin, wo ich bessere Renditen habe, wo ich einen Zins anlegen kann, Immobilien haben ja auch andere Risiken. Denken wir nur noch das ganze Thema Nachhaltigkeit, ESG, ja, Neuinvestition, Investitionen, Stau, Vorgaben der Politik, was da alles noch kommen kann. Das sind natürlich Sachen, die nicht so schön sind und diese Schockstarre, die wir da gerade erleben, kann natürlich dazu führen, dass bisher konnten viele Anbieter gerade große Banken die Löcher immer wieder stopfen, indem sie neue Gelder eingeworben, sprich neue offene Mobilfondsanteile an neue Anleger verkauft haben und damit praktisch neues Geld reinkam und die die gekündigt haben, haben praktisch Geld rausgenommen und das passiert eigentlich nichts. Wenn aber jetzt keine neuen Gelder mehr dort reinfließen und immer mehr Leute rausfallen, ja dann müssen die Fonds irgendwann vielleicht auch aufgelöst oder mit niedrigen Werten verkauft werden, weil es sind ja auch nur Gutachten und das ist das nächste Programm oder Problem, dass diese Gutachten, die erfolgen, ja fatalsmäßig stattfinden, aber meist mehr so Verkehrswerte sind, aber nicht immer die fairen Preise sind, sondern dort manchmal auch Preise vorgegaukelt werden in Anführungsstrichen und erst dann, sag ich mal, wenn es zum Verkauf kommt, ersichtlich ist, was der wahre Wert ist und man kann sich als Indikation auch gerne mal anschauen, solltest du einen offenen Immobilienfonds haben, wie denn dieser derzeit an der Börse notiert wird und da ist er meist im Regelfall schnell mal mit 7, 8, 9, 10, 11, 12 Prozent weniger bewertet als auf dem Depotauszug steht, weil das ja nur ein gutachterlicher Wert ist. Und da kann man vielleicht auch überlegen, ob man dann wirklich ein sauberer Grasbeiß und sagt, ich verkaufe den über die Börse und habe mein Geld sofort und mache was anderes damit, wenn man ein bisschen ängstlicher ist, weil es gibt natürlich auch jetzt Menschen und Berater, die sagen werden nichts tun, aussitzen, das wird alles wieder besser oder jetzt ist eine günstige Chance zum Kauf, weil die soweit unten sind. Das macht sein, ich weiß es nicht, ich fühle mich persönlich bei der Aktienanlage weltweit bereit, gestreut, viel wohler, weil Unternehmen immer Gewinne Einfahren und sich man an diesen Unternehmensgewinnen über die Aktien beteiligen kann, man kann bereits streuen, man kann Management -Risiken, Standort -Risiken und alles daraus filtern und ihr wisst hoffentlich alle oder habt es noch in Erinnerung das generell, sag ich mal, Pimal -Daum aller Pareto, 75 bis 80 Prozent der Aktien an der Börse, die notiert sind, sich unterdurchschnittlich entwickeln, also schlechter als der langfristige Durchschnitt von 8 % und nur 20, 25 % sich deutlich besser entwickeln und halt eben durch die besseren und die schlechteren im Schnitt letztendlich diese 8 -9 % entstehen, aber es kein Problem ist, wenn man breit aufgestellt ist, hat man die besseren immer mit im Portfolio und erreicht dadurch die Durchschützerin, je mehr ich weggehe von der Diversifizierung und reingehe in die Spezialisierung oder in die Konzentrierung, sprich statt 12 -13 .000 Titel, dann vielleicht nur 1 .000 Koffe oder 500 oder 100 oder 50, damit steigt das Risiko, die guten Aktien nicht zu haben und damit auch eine schlechtere Performance zu haben. Von daher, wie gesagt, wollte ich es hier ein bisschen einfach halten, gar nicht so stark in die Tiefe gehen, sondern generell solltest du vielleicht überlegen, sollte man dir offene Immobilienfonds anbieten, verkaufen wollen. Das ja stark zudurch denken, ob es wirklich für dich Sinn macht, ob man nicht lieber dann Mix aus Aktien und Renten als alternative Massstadt offene Immobilienfonds. Wenn du einen hast, dann solltest du das mal ein bisschen kritisch in der Leuchten fragen und vielleicht auch mal jemand anders fragen und nicht nur den, der ihn dir verkauft hat, weil es dann natürlich die passenden Antworten gibt, warum es nach wie vor Sinn macht, derjenige, die Reaktion kann man ja auch mal gerne testen, ist dann wirklich offen und ehrlich und sagt pro und kontra und dann kann jeder für sich die Entscheidung treffen, weil man muss ja auch selber die Konsequenzen treffen in positivem negativen Sinn und nicht der Berater, denn das ist ja dein Geld. So, in diesem Sinne wünsche ich dir ein schönes Wochenende, falls du Sport interessiert bist, ein spannendes Viertelfinale, mir natürlich auch. Und wenn wir uns am Dienstag uns wiederhören, hoffe und wünsche ich mir ganz, ganz toll, dass wir dieses Spiel auch gewinnen. Das wird extrem schwer werden. Aber dann würden wir im Halbfinale stehen und dann habe ich das große große Glück mit meinem Sohn und mit meiner Frau und mit meinem zweiten Sohn dann nach München fahren zu können, weil ich Halbfinalkarten in der Verlosung im letzten Jahr bei der EM in Ampelsstrichen geschossen habe. Und dieses Glück hat man ja nur selten im Leben. Das letzte Mal, wo ich das hatte, war 96 halbfinale deutschland in london also jetzt nach 28 jahren wäre es doch mal schön dass wir wieder dran sind und wie vielleicht auch noch ins halbfinale dann weiter ziehen ins ins spiel ich melde mich dann wieder am dienstag mit einem neuen podcast den werde ich sicherlich irgendwie hinbekommen weil ich dann wenn der dienster erscheint so oder so auch wenn wir nicht im halbfinale sind in münchen sein werde euch alles gute der matthias