RS010 Ein neues Vorkaufrecht für alle Mieter von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Recht schreiben. Ein Podcast über gutes Legal Design.

Viele Menschen denken, dass Mieter immer ein Vorkaufsrecht haben, wenn die eigene Wohnung verkauft wird. Doch dem ist nicht so.
Die Notare Dr. Jens Jeep aus Hamburg und Andreas Schmitz-Vornmoor aus Remscheid diskutieren gemeinsam über die Stärken und Schwächen des geltenden Rechts (§ 577 BGB) und über den Vorschlag von Dr. Jeep, wie man das Mietervorkaufsrecht verständlicher und fairer machen und dabei auf alle Mieter ausweiten kann.
Im ersten Teil geht es um das geltende Recht: Was ist überhaupt ein Vorkaufsrecht? Und warum kann man es merkwürdigerweise erst nach dem Vertragsschluss mit einem anderen ausüben? Welche Mieter haben denn wirklich ein Vorkaufsrecht? Wo stellen sich in der Praxis zusätzliche Probleme und wie versuchen die Notare, diese bestmöglich zu lösen?
Im zweiten Teil schauen wir dann auf den konkreten Gesetzgebungsvorschlag von Dr. Jens Jeep (siehe unten):
Wie könnte man § 577 BGB anpassen, damit er nicht nur leichter zu verstehen ist, weniger Lücken aufweist und Umgehungstaktiken verhindert, sondern sogar allen Mietern das Recht zum Vorkauf gibt?
Wie kann man die Vertragsabwicklung in den Fällen erleichtern, in denen Mieter gar nicht kaufen wollen?
Und was, wenn zwar der Mieter sich die Wohnung nicht leisten kann, wohl aber die Eltern oder die Kinder oder der Ehegatte?
Quasi nebenbei sprechen die beiden Notare auch darüber, was gute Gesetze ausmacht, worauf der Gesetzgeber achten sollte, wenn er nicht die Frustration der Praxis auf sich ziehen will, und wie man die Theorie in der Praxis am konkreten Beispiel umsetzt.
Eine Folge für Mieter, Wohnungseigentümer und potenzielle Wohnungskäufer - und ganz besonders auch für alle, die sich beruflich mit dem Wohnungseigentumsrecht, dem Mietrecht und mit der entsprechenden Gesetzgebung befassen (müssen).
Einen Aufsatz, in dem der hier besprochene Vorschlag ausführlich und wissenschaftlich fundiert erläutert wird, kann man hier herunterladen: Download.
Und abschließend nun der Gesetzesvorschlag zum Vor- und Nachlesen (außerdem alle besprochenen Normtexte auch immer als Cover-Art direkt im Podcast zum Mitlesen):
Gesetzesentwurf von Dr. Jens Jeep
(c) 11/2020, veröffentlicht in notar - zeitschrift für die gesamte notarielle praxis, 2020, 311 ff.

§ 577 neu BGB Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden zu Wohnzwecken vermietete Einfamilienhäuser (Grundstücke bebaut mit einem Wohngebäude, welches allenfalls noch eine Einliegerwohnung beinhalten kann, deren Fläche nicht größer ist als 1/3 der Fläche der Hauptwohnung) oder bewohnte Wohnungen (Wohnungs- oder Teileigentum, Wohnungs- oder Teileigentumserbbaurecht oder ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, mit dem aufgrund gem. § 1010 im Grundbuch eingetragener Verwaltungs- und Benutzungsordnung das Alleinnutzungsrecht an Wohnräumen verbunden ist) verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht beim Verkauf an einen Familienangehörigen des Verkäufers oder an einen Angehörigen seines Haushalts.

(2) Der Mieter kann bei der Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmen, dass in einer noch zu beurkundenden Änderung des Kaufvertrages an seiner statt oder neben ihm auch sein Ehegatte, seine Eltern oder seine Kinder oder Stiefkinder Käufer werden sollen. Der Mieter haftet auch dann als Gesamtschuldner für die Kaufpreiszahlung.

(3) Hat der Notar einen Mieter auf Weisung des Verkäufers vor Vertragsschluss mit einem Dritten über seine gesetzlichen Rechte unter Übersendung des voraussichtlichen Textes des Kaufvertrages einschließlich des Kaufpreises in wenigstens Textform unterrichtet, kann der Mieter in Schriftform bereits vor Abschluss des Kaufvertrages auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Die Verzichtserklärung ist dem Kaufvertrag in Urschrift beizufügen.

(4) Der vorherige Verzicht ist nur wirksam, wenn

a) der tatsächlich geschlossene Kaufvertrag mit dem Dritten nicht wesentlich von dem vorab übermittelten Text abweicht und

b) der Kaufpreis nicht niedriger ist als der dem Mieter angebotene.

(5) Der beurkundete Kaufvertrag ist dem Mieter vom beurkundenden Notar unter (gegebenenfalls erneuter) Belehrung über die Regelungen in diesem Paragrafen zu übermitteln.
(6) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(7) Eine zum Nachteils des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(8) Im Übrigen finden die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

Kapitel

1. Begrüßung (00:00:28)

2. Unser Gast: Notar Andreas Schmitz-Vornmoor aus Remscheid (00:01:04)

3. Der Deutsche Notarverein und seine Stellung bei der Gesetzgebung (00:01:23)

4. Das Baulandmobilisierungsgesetz (00:01:46)

5. Unser Thema: Das Mietervorkaufsrecht (00:02:05)

6. Die praktische Relevanz in Groß- und Kleinstädten (00:02:27)

7. Was ist ein Zinshaus? (00:03:16)

8. Hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht? (00:04:14)

9. Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB (00:04:33)

10. Was genau bedeutet "Vorkaufsrecht"? (00:07:12)

11. Ein Wohnungskauf ohne Notar - nur mit Unterschrift. Merkwürdig. (00:08:30)

12. Typischer Fehler: KEIN Eintritt in den Kaufvertrag! (00:10:20)

13. Eine Immobilie, aber zwei Kaufverträge - was nun? (00:11:02)

14. Problem für den Erstkäufer: Die Bindung an den Darlehensvertrag (00:12:11)

15. Praxis: Zuerst den Mieter fragen, ob er kaufen möchte. (00:13:52)

16. Kein Vorabverzicht durch den Mieter auf das Vorkaufsrecht (00:14:52)

17. Der Zweck des Mietervorkaufsrecht - heute. (00:18:18)

18. § 577 BGB Mietervorkaufsrecht (00:19:50)

19. § 577a BGB: Kündigungsbeschränkung (00:20:04)

20. Soziale Ungleichheit durch Immobilienboom und Wertzuwachs (00:22:38)

21. Steuerfreier Gewinn nach 10 Jahren im Privatvermögen (00:23:09)

22. Die eigene Wohnung als Altersvorsorge (00:24:26)

23. Niedrige Zinsen als Chance (00:25:31)

24. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf (00:26:08)

25. Die Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% (00:26:23)

26. Demnächst bei Recht schreiben: Ein flexibler Grunderwerbsteuerfreibetrag (00:28:39)

27. Vorschlag: Ein neues Mietervorkaufsrecht (00:30:23)

28. § 577 Abs. 1 neu BGB: Vorkaufsrecht für alle Mieter (00:31:04)

29. Was ist eine Wohnung, was ein Einfamilienhaus? (00:32:44)

30. Die Legaldefinition (00:34:05)

31. Tipp für den Gesetzgeber: Definitionen und Gesetzesabkürzungen (00:35:09)

32. Tipp an den Gesetzgeber: Umgehungen mitdenken und verhindern (00:36:57)

33. Wenn sich der Gesetzgeber keine Mühe gibt (00:38:10)

34. § 577 Abs. 2 neu BGB: Kauf auch durch Angehörige (00:40:01)

35. § 577 Abs. 3 neu BGB: Verzicht vor Vertragsschluss (00:46:01)

36. § 577 Abs. 4 neu BGB: Umgehungsschutz (00:53:27)

37. "Im Wesentlichen" als Grundlage der Rechtswissenschaft (00:54:51)

38. Naturwissenschaftler mögen (meist) keine notariellen Verträge (00:55:25)

39. § 577 Abs. 5 neu BGB: Aufgaben für Notare (00:57:26)

40. Was macht eigentlich den Menschen gegenüber der Maschine aus - und den Juristen (01:01:33)

41. § 577 Abs. 6 - 8 neu BGB: Formalia (01:05:34)

42. Fazit: Was könnte das neue Mietervorkaufsrecht? (01:06:57)

43. Tipp für den Gesetzgeber: Verständlichkeit für den Bürger (01:08:05)