Baubehinderungsanzeige - Effektive Verteidigung gegen Vertragsstrafen

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Baubehinderung

Kaum eine Baustelle, bei der es nicht einmal zu Verzögerungen von Seiten des Auftraggebers kommt! Mal kommen Pläne nicht rechtzeitig, Nachträge werden nicht freigegeben, die Statik kommt nicht, Mengen erhöhen sich unerwartet und noch viele andere Ärgernisse mehr.
Genau hier kommt die Baubehinderungsanzeige ins Spiel! Sie finden die Regelungen dazu in der VOB/B §6 „Behinderung und Unterbrechung der Ausführung“. Im BGB finden Sie zwar nichts dazu, können die VOB-Bestimmungen aber 1:1 so anwenden!

Sinn und Zweck dieses Schreibens ist es, Verzögerungen, die Ihnen durch Schuld des AG entstehen aufzuzeigen und zwar vor allem mit dem Hinweis, dass sich die Fertigstellungszeit um eben die Zeit der Verzögerung (Behinderung) nach hinten schiebt.
Falls Sie dieses Schreiben unterlassen, bliebe ein vereinbarter Fertigstellungstermin unverändert bestehen, auch wenn Sie gar nichts dafür können und dann müssten Sie auch eine eventuelle Vertragsstrafe bezahlen, sofern diese Vertragsinhalt war.

Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Baubehinderung:

1. Die Behinderung muss aus dem Risikobereich des AG kommen! Klar wäre es schön, wenn ich als Unternehmer auch die Bauzeit verlängern könnte, wenn ich z.B. die Größe der Baumaßnahme unterschätzt habe und nun in Bedrängnis komme – funktioniert nur leider nicht! Beispiele hierfür wären z.B. jegliche Art von „Pflichtverletzung“ des AG. Jede Vertragspartei hat Rechte und Pflichten, die aus einem Bauvertrag entstehen und der Bauherr muss u.a. notwendige Unterlagen, Pläne und Genehmigungen rechtzeitig vorlegen, egal ob die Verzögerung vom beauftragten Architekten des Bauherrn oder ihm selbst verursacht wird, die Verantwortung liegt trotzdem beim AG.


2. Dann hat der Auftraggeber eine Mitwirkungspflicht, die z.B. in der VOB recht ausführlich benannt wird. Bei Unterlassen dieser Pflichten handelt es sich um den sogenannten Annahmeverzug, er unterlässt also bestimmte Handlungen. Als Beispiele gelten u.a. Absteckung der Hauptachsen des Bauobjekts, Bereitstellung des Grundstücks, Entscheidung bei Bedenkenanmeldung des AN, Überlassen von Lagerplätzen, Genehmigung von Nachträgen, Zahlung seiner Rechnungen usw…..
Ein weiterer Grund wäre ein Streik: wenn Sie z.B. auf dem Gelände eines Industrieunternehmens tätig sind und aufgrund von Arbeitskampfmaßnahmen dessen Belegschaft (Aussperrungen) nicht mehr zu Ihrer Baustelle durchkommen, müssen Sie mit einer Anzeige reagieren.
3. Zuletzt wird noch höhere Gewalt von der VOB benannt. Dazu gehören Erdbeben, Jahrtausendhochwasser, Tornados oder Katastrophen ähnlichen Ausmaßes. Übrigens zählt dazu auch eine Pandemie (Corona), sofern Sie von der noch nicht bei Baubeginn Bescheid wussten! Ist das Problem aber schon vorher bekannt, wäre das kein reiner Behinderungsgrund mehr, zumindest eine Grauzone, und Sie sollten daher schon bei der Vertragsgestaltung einen entsprechenden Vermerk mit aufnehmen, dass eventuell mit Verzögerungen wegen Sperrungen oder Lieferschwierigkeiten auftreten könnten!
Gleiches gilt übrigens auch für schlechtes Wetter, mit dem in bestimmten Jahreszeiten normalerweise zu rechnen ist: Schnee oder Kälte im Januar sind – in normalem Umfang – keine Baubehinderung!

Spielregeln für eine Baubehinderungsanzeige:

  • Grundsätzlich schriftlich: denken Sie an den ständigen Spruch „Wer schreibt, der bleibt!“
  • Unverzüglich: so schnell wie möglich, denn jeder Tag Verzögerung kann Sie am Ende mit der Vertragsstrafe Geld kosten.
  • An die richtige Person: auch wenn Sie auf der Baustelle nur mit Bauleitung oder Architekt zu tun haben, muss auf jeden Fall grundsätzlich und immer auch der Bauherr informiert sein.
  • Wenn die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, steht Ihnen Schadensersatz zu, sofern Ihnen ein Schaden nachweislich entstanden ist und Sie den auch beweisen können. Achtung, hier kann es in der Praxis zu Problemen kommen, wenn Sie z.B. regelmäßig immer nur für ein paar Tage aufgehalten werden, Ihr Arbeitsfluss deshalb nachhaltig unterbrochen wird und Sie folglich mit Ihren kalkulierten Stunden nicht mehr auskommen. Der Nachweis eines echten Schadens kann hier sehr schwer werden, seien Sie also von Anfang an penibel in der Dokumentation der Situation.
  • Benennen Sie auf dem Schreiben die voraussichtliche Dauer
  • Sollte die Baubehinderung länger als 3 Monate am Stück dauern, steht beiden Vertragsparteien ein Recht auf Kündigung zu.

Zum Schluss noch eine Besonderheit:
wenn irgendwann nach ein paar Tagen oder Wochen die Baubehinderung wieder wegfällt, so sind Sie nach VOB verpflichtet „ohne weiteres und unverzüglich die Arbeiten wiederaufzunehmen“! Diese Formulierung ist so auszulegen, dass der AN zumindest „ohne schuldhaftes Zögern“ weiterarbeiten muss.
Denken Sie auch auf jeden Fall daran, dem AG den Arbeitsbeginn mitzuteilen sobald Sie wieder loslegen, damit der Termin für später eindeutig dokumentiert ist!

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