Massenmehrung/Massenminderung: unterschiedliche Auswirkung bei verschiedenen Vertragsarten

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Vertragsarten und die 10-Prozent Regel

Zu finden in der VOB/B §2 (3), BGB §313

Grundsätzliche Fragestellung: was mache ich als Unternehmer oder auch Bauherr bei einem Vertrag, wenn die zunächst kalkulierten Massen erheblich (mehr als 10 Prozent) nach oben oder unten vom Soll abweichen?

Die Lösung dieser Frage hängt davon ab, welche Art von Vertrag ich geschlossen habe und auch, ob ich mich im BGB oder der VOB bewege. Daher möchte ich heute die wichtigsten Vertragstypen besprechen, die von diesen Regelungen überhaupt betroffen sind.

Der Einheitspreisvertrag:

Dies ist in der gängigen Baupraxis zunächst der Standardfall. In der Regel liegt dem Vertrag ein detailliertes Leistungsverzeichnis (LV) zugrunde, das entweder der Auftraggeber (bzw. ein beauftragter Dritter, z.B. Architekt) oder der Auftragnehmer selbst erstellt hat. Darin werden Teilleistungen (Positionen), aufgeschlüsselt nach Los, Gewerk oder Titel mit Ihrer ermittelten Menge und dem Einheitspreis vollständig für alle Arbeiten aufgelistet. Die Einheiten der Positionen können je nach Eigenart variieren, z.B. Stück, lfm, Meter, Quadrat- oder Kubikmeter, Tonne, kg usw…
Weil die jeweiligen Mengen nur vorab aus dem Plan ermittelt wurden, handelt es sich hier auch um vorläufige Werte, denn die genaue Massenermittlung erfolgt später „draußen“ nach Aufmaß, somit können sich die Mengen des Angebots noch ändern.

Was passiert nun aber bei einer Änderung?

Ich erkläre es anhand der VOB, hier gibt es 2 Fälle zu unterscheiden, :

1. Die Masse erhöht sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.

Beispiel: es sind vom Unternehmer 1.000 m² angeboten, ausgeführt werden allerdings 1.300 m², weil die Massenermittlung fehlerhaft/schlampig war. Der Kunde muss 10% Überschreitung in Kauf nehmen (10%=100 m²), d.h. er hat für 1.100 m² den vollen Einheitspreis zu zahlen. Für die darüber hinausgehende Menge allerdings (die restlichen 200 m²) kann er vom Unternehmer einen neuen, günstigeren Einheitspreis verlangen. Kommt dies bei mehreren Positionen vor, hat der Kunde diesen Anspruch eben mehrmals.

2. Die Masse mindert sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.

Beispiel: es sind vom Architekten 1.300 m² ausgeschrieben, ausgeführt werden allerdings nur 1.000 m², weil auch hier die Massenermittlung fehlerhaft/schlampig war – das soll auch bei Architekten vorkommen….

Gleiches Spiel wie vorher: der Unternehmer muss 10% Massenunterschreitung (10%=130m²) in Kauf nehmen und würde folglich bis zu einer Menge von 1.170 m² nichts einwenden können. Da die Minderung allerdings noch weit über diese 10% hinausgeht, hat der Unternehmer das Recht, für die KOMPLETT ausgeführte Menge einen neuen (höheren) Einheitspreis zu fordern. Kleiner Wermutstropfen: erhält der Unternehmer an anderer Stelle eventuell einen Ausgleich durch Massenmehrung, muss er diesen gegenrechnen.

Der Pauschalvertrag:

Beim Pauschalvertrag lassen sich grundsätzlich 2 Fälle unterscheiden, der Detail-Pauschalvertrag und der Global-Pauschalvertrag.

Dem Detail-Pauschalvertrag liegt normalerweise zunächst ein Angebot nach Einheitspreisen zugrunde, also mit Mengenermittlung, Positionen etc. wie oben beschrieben. Für die Ausführung der Arbeiten einigt man sich dann aber zur Vereinfachung auf eine Pauschalisierung, so dass die ermittelten Mengen dann später praktisch keine Rolle mehr spielen und man sich z.B. ein Aufmaß sparen kann. Dies setzt natürlich voraus, dass der Auftragnehmer die Massenermittlung gründlich prüft, damit er sich keinem unkalkulierbaren Risiko aussetzt! Bei Massenmehrungen oder –minderungen greift dann die 10%-Regel nicht, beide Seiten tragen auch in etwa das gleiche Risiko. In der Pauschalisierung sind allerdings auch nur genau die Positionen beinhaltet, die wirklich im ursprünglichen LV aufgeführt waren! Kommen zusätzliche oder geänderte Leistungen zum Tragen oder fallen Leistungen komplett weg, wird trotz Pauschalisierung die Abrechnungssumme geändert.

Nun noch zum Begriff des Global-Pauschalvertrages. Diesem liegt in der Regel eine funktionale Baubeschreibung zugrunde, also z.B. ein Einfamilienhaus mit Keller und 160m² Wohnfläche schlüsselfertig, oder ein Fußballstadion geeignet für 15.000 Zuschauer fix und fertig. Bei diesem Vertragstyp kann es zu keiner Massenüber- oder -unterschreitung kommen, weil der Kalkulation gar keine (offene) Massenermittlung zugrunde liegt. Wichtigster Punkt ist hier, dass zur Sicherheit beider Vertragsparteien so detailliert wie möglich festgelegt wird, was in der beschriebenen Leistung enthalten ist und was nicht.

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