Gefahrenübergang auf den Bauherrn/die Bauherrin

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Gefahrenübergang

Zu finden im BGB §644 und §645
außerdem VOB/B §7

Was ist mit „Gefahr“ gemeint?

In jeder Bauphase kann es vorkommen, dass ein Gewerk vor der Abnahme grundsätzlich „verschlechtert“ wird, also z.B. gestohlen, beschädigt oder vielleicht sogar völlig zerstört und genau diese Verschlechterung ist eben die Gefahr, um die es in dieser Folge geht.

Dabei spielt es keine Rolle, ob nun ein anderer, auf der Baustelle tätiger Unternehmer, ein unbekannter Dieb oder Vandale oder vielleicht ein unvorhersehbares Wetterereignis der „Täter“ war. Wichtig ist bei der Betrachtung nur, dass weder AG noch AN dieses Ereignis verursacht haben, man nennt das dann die „zufällige Verschlechterung“. Sollte also der Unternehmer selber einen Schaden auf der Baustelle verursacht haben, muss er diesen selbstverständlich kostenlos ausbessern, das hat nichts mit der klassischen Gefahrtragung nach BGB zu tun.

Besonders wichtig dabei: die Abnahme

Das wichtigste Hilfsmittel für den Unternehmer diesen Gefahren zu entkommen ist die Abnahme! Exakt ab diesem Zeitpunkt geht – außer in besonderen Ausnahmefällen - die Gefahr an einem Gewerk vom Unternehmer auf den Bauherrn über. Zitat BGB §644: „Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes.“

Sorgen Sie also auf jeden Fall dafür, so schnell wie nur irgend möglich Ihre Abnahme zu bekommen!

Es reicht auch nicht aus, dass das Gewerk objektiv schon fertiggestellt ist, alleinig die Abnahme löst den Übergang der Gefahr auf den Bauherren aus!

Dringende Empfehlung:

Führen Sie unbedingt eine förmliche Abnahme durch! Sie treffen sich also an einem vereinbarten Termin mit dem Bauherren auf der Baustelle und fertigen mit ihm gemeinsam ein Abnahmeprotokoll. Nur durch diese Maßnahme haben Sie eine möglichst schnelle und eindeutig nachvollziehbare Möglichkeit, sofort und sogar mit genauer Benennung des Tages den Gefahrenübergang herbeizuführen. Nebenbei beginnt jetzt auch gleich die Gewährleistungszeit zu laufen, die Beweislast geht ebenfalls über, die Schlussrechnung wird fällig uvm….

In der VOB/B §12(5) z.B. gibt es zwar auch eine Abnahme, wenn der Bauherr die Leistung in Benutzung nimmt, allerdings leider erst nach 6 Werktagen. Lassen Sie also nach Fertigstellung den Bauherrn in sein Haus einziehen und verlassen sich darauf, dass nach einer Woche die Abnahme automatisch erfolgt, dann stimmt das zwar rechtlich, Sie haben trotzdem ein echtes Problem. Denn sollte in diesem Zeitraum noch eine Verschlechterung des Gewerks eintreten (Kratzer am Fußboden, Abplatzungen oder Dellen im Putz, Stichwort Umzugsparty…..), so sind Sie in voller Höhe für Verschlechterungen zuständig, sofern Sie nicht beweisen können, dass diese vom Bauherren verursacht wurden! Das könnte schwierig werden, denn schließlich hatten Sie in dieser Woche keine Möglichkeit mehr, Ihr Werk zu schützen!

Noch "schlimmer" wird es übrigens, im gleichen Absatz der VOB/B zu finden, durch eine bloße Mitteilung über die Leistungsfertigstellung: hier wären es sogar 12 Werktage bis zur Abnahme – ganz schön lange für eine unbezahlte Hausmeistertätigkeit!

Schützen Sie Ihre Arbeit!

Egal, um welche drohende Verschlechterung es sich also handeln könnte, Sie müssen Ihr Werk bis zur Abnahme schützen! Sei es durch Bewachung, Abdecken, Einhausen oder sonstige Maßnahmen! Sollte der Schutz trotzdem nicht ausgereicht haben und es kommt zu Schäden z.B. durch Graffiti-Schmierereien, Diebstahl oder Vandalismus, dann hilft leider auch kein Richter, dort werden Sie nur hören: „Sie hätten eben noch besser schützen müssen!“
Die Frage, ob dies in der Praxis überhaupt möglich war, weil Sie ja schlecht eine 24/7-Bewachung leisten können, spielt leider keine Rolle!


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